สัญญาซื้อขาย ตอนที่ 2

เมื่อวันก่อนรินทร์พูดถึงลักษณะของสัญญาซื่อขายไปบ้างแล้ว วันนี้เรามาดูกันว่าสัญญาซื้อขายมีกี่ประเภท และแต่ละประเภทแตกต่างกันยังไงบ้าง

ประเภทของสัญญาซื้อขายแบ่งออกเป็น 4 ประเภท
1.  สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
2.  สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข
3.  สัญญาซื้อขายมีเงื่อนเวลา
4.  สัญญาจะซื้อจะขาย

สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
คือสัญญาซื้อขายซึ่งคู่สัญญาตกลงกันเสร็จสิ้นแล้ว ไม่มีสิ่งใดต้องไปทำตามแบบของกฎหมายต่อไปอีก

     ก.  สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แบ่งออกเป็น 2 กรณี
          1.  สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดในอสังหาริมทรัพย์ หรือ สังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ซึ่งมีข้อควรพิจารณาดังนี้
               -   กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายจะโอนไปยังผู้ซื้อ ต่อเมื่อได้ทำถูกต้องตามแบบ และคู่สัญญาได้ทำตามแบบของกฎหมายครบถ้วนแล้ว
               -   คู่สัญญาได้ตกลงกันเสร็จสิ้นแล้วว่า จะไม่ทำตามแบบของกฎหมายหรือคู่สัญญาไม่มีเจตนาจะทำให้ถูกต้องตามแบบฯ แม้นิติกรรมการซื้อขายจะเป็นโมฆะ แต่ถือว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดแล้ว
          2.   สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดในสังหาริมทรัพย์
                -   กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนไปยังผู้ซื้อตั้งแต่ขณะเมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายกัน (ปพพ. มาตรา 458) 

     ข.   สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ต้องมีทรัพย์สินที่ขายอยู่แน่นอนว่าเป็นทรัพย์สินใด ไม่ใช่ทรัพย์สินในอนาคตหรือผู้ขายยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น

     ค.   เป็นสัญญาที่ผู้ขายผู้ซื้อได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายกันเป็นการแน่นอนแล้ว

     ง.   เป็นสัญญาที่ไม่มีเงื่อนไข หรือ เงื่อนเวลา หรือประวิงการโอนกรรมสิทธิ์

เช่น  การซื้อขายที่ดินมือเปล่าระหว่าง นาย ก.  กับ  นาย ข.  ย่อมมีผลสมบูรณ์ด้วยการส่งมอบการครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าว (ปพพ. มาตรา 1378 ) แม้ขณะซื้อที่ดินมือเปล่าดังกล่าวจะมีข้อตกลงกันไว้ว่า  นาย ก. ยินยอมโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่ นาย ข. เพื่อให้ถูกต้องตามกฎหมายต่อไปได้ทุกเมื่อก็ตาม ข้อตกลงดังกล่าวก็คงมีความหมายเพียงว่าหาก นาย ข. ประสงค์จะให้ นาย ก. จดทะเบียนโอนทีดินแปลงดังกล่าวให้แล้ว นาย ก. ก็จะไปดำเนินการโอนให้แก่ นาย ข.  เท่านั้น ข้อตกลงดังกล่าวไม่ได้เป็นข้อบังคับให้ นาย ก. ต้องไปดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่ นาย ข. โดยไม่ต้องคำนึงว่า นาย ข. จะมีความประสงค์ให้จดทะเบียนโอนด้วยหรือไม่  ดังนั้น ข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่ใช่เงื่อนไขในสัญญาซื้อขายอันจะมีผลทำให้สัญญาซื้อขายระหว่าง นาย ก. กับ นาย ข. ซื่งเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด กลายเป็น สัญญาจะซื้อจะขายไปได้ และ นาย ข. ก็ไม่มีสิทธิบังคับให้ นาย ก. จดทะเบียนโอนสิทธิครอบครองดังกล่าวได้ (เพราะสิทธิครอบครองของที่ดินมือเปล่าโอนไปแล้วตั้งแต่ส่งมอบการครอบครองครั้งแรก  เพียงแต่ยังไม่มีการแก้ไขทางทะเบียนเท่านั้น ต้องขอใช้คำสั่งศาลเพื่อไปดำเนินการจดทะเบียนโอนเอง)  (ฎีกา  6395/2551)

สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข
เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอย่างหนึ่งที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายกันยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อจนกว่าจะเป็นไปตามเงื่อนไข

เช่น  สัญญาซื้อขายรถยนต์ซึ่งระบุว่ากรรมสิทธิ์ของรถยนต์ที่ซื้อขายจะยังไม่โอนเป็นของผู้ซื้อ จนกว่าผู้ซื้อจะได้ชำระราคาซื้อขายด้วยเงินสดครบถ้วนตามจำนวนที่ระบุไว้ในสัญญาเสียก่อนนั้น เป็นสัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข ( ฎีกา 3728/2538 )

ข้อสังเกต สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไขต้องเป็นเงื่อนไขเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น

                                *************************
วันนี้ต้องขอจบสัญญาซื้อขายตอนที่ 2 ไว้เท่านี้ก่อนนะค่ะ ส่วนของสัญญาซื้อขายอีก 2 ประเภทเรามาต่อกันใหม่ในวันพรุ่งนี้ แต่หากใครมีข้อสงสัยหรือต้องการพูดคุยเกี่ยวกับกฎหมายเรื่องไหนก็เมลล์มาได้ที่  rintr2012@gmail.com   หรือโทรตรงมาที่  089 - 245 3659 รินทร์ ...โชคดีค่ะ

สัญญาซื้อขาย

สวัสดีค่ะ...วันนี้รินทร์มีเรื่องของสัญญาซื้อขายมาฝาก เรามาเริ่มจากการทำความเข้าใจกับลักษณะของสัญญาซื้อขายกันก่อนนะค่ะ

     สัญญาซื้อขาย(ปพพ.มาตรา  453)

     สัญญาซื้อขาย คือสัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่า ผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่า ผู้ซื้อ  และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย

     ลักษณะของสัญญาซื้อขาย
สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาที่มีวัตถุประสงค์โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย ดังนั้น  หากสัญญาที่ทำขึ้นผู้กระทำไม่มีเจตนาจะโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินย่อมไม่ใช่สัญญาซื้อขายตามมาตรา 453
     เช่น เราไปซื้อตั๋วดูหนัง จ่ายเงิน 120 บาท ได้ตั๋วสำหรับดูหนังมา 1 ใบ  สัญญาที่เราทำนั้นไม่ใช่สัญญาซื้อขาย เพราะสัญญาซื้อขายคือสัญญาซึ่งผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้ผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาให้แก่ผู้ขาย ( ปพพ.มาตรา 453) การที่เราไปซื้อตั๋วดูหนังนั้นไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเกิดขึ้น เพราะเราไม่ได้ต้องการกรรมสิทธิ์ในตั๋วฯ และไม่ได้ต้องการกรรมสิทธิ์ในหนัง ส่วนการจ่ายเงิน 120 บาท ก็ไม่ใช่ราคาหนัง(ซึ่งเป็นไปไม่ได้อย่างแน่นอน) แต่จริงๆ แล้วสัญญาที่เราทำนั้นเป็นสัญญาจ้างทำของ เพราะสัญญาจ้างทำของคือสัญญาซึ่งผู้รับจ้างตกลงรับจะทำการงานสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสำเร็จให้แก่ผู้ว่าจ้าง และผู้ว่าจ้างตกลงจะให้สินจ้างเพื่อผลสำเร็จแห่งการที่ทำนั้น (ปพพ.มาตรา 587 ) การที่เราไปซื้อตั๋วดูหนังก็คือเราไปจ้างให้เขาฉายหนังให้เราดู และราคาค่าตั๋วหนังที่จ่ายไป 120 บาท ก็คือค่าจ้างฉายหนัง ตั๋วหนังที่เรารับมาก็คือใบเสร็จรับเงินหรือหลักฐานว่าเราจ่ายเงินแล้วนั่นเอง  
     หรือ  ซื้อเวลาออกอากาศสถานีวิทยุกระจายเสียง หรือโทรทัศน์ แม้จะเรียกว่าซื้อเวลาออกอากาศฯ แต่ก็ไม่ใช่สัญญาซื้อขาย เพราะไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน แต่เป็นสัญญาที่ตกลงให้บริการออกอากาศกระจายเสียงหรือโทรทัศน์ตามเวลาที่ตกลงกันโดยมีค่าตอบแทน (ฎ. 203/2539) เป็นสัญญาต่างตอบแทนประเภทหนึ่ง
     สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาที่มีค่าตอบแทนและเป็นสัญญาต่างตอบแทนประเภทหนึ่งเช่นกัน  ซึ่งผู้ขายและผู้ซื้อต่างมีหน้าที่ต้องชำระหนี้ตอบแทนซึ่งกันและกัน คือ ผู้ขายมีหน้าที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ  และผู้ซื้อมีหน้าที่ต้องใช้ราคาทรัพย์สินให้แก่ผู้ขายตามที่ตกลงกัน  ทั้งนี้ผู้ซื้อหรือผู้ขายจะบอกเลิกสัญญาโดยไม่เหตุตามที่ระบุไว้ในข้อสัญญาตามที่ตกลงกันหรือตามที่กฎหมายกำหนดไม่ได้

     แม้สัญญาซื้อขายจะมีลักษณะสำคัญ คือ การโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ อันเป็นการแสดงว่าผู้ขายนั้นต้องมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นก็ตาม  แต่หากเป็นการทำสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขในการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายกันในภายหน้าหรือเป็นการทำสัญญาจะซื้อจะขาย กรณีเช่นนี้แม้ผู้ขายไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอยู่ในขณะทำสัญญาซื้อขาย สัญญาดังกล่าวก็มีผลใช้บังคับกันได้

     ซึ่งเราจะมาทำความรู้จักกันว่าสัญญาซื้อขายมีกี่ประเภท และแต่ละประเภทแต่งต่างกันอย่างไร ในตอนหน้านะค่ะ ส่วนวันนี้คงต้องบ๊ายบายก่อน แต่หากใครมีปัญหาอะไรหรือต้องการปรึกษาเรื่องอื่นก็เมลล์มาได้ที่  rintr2012@gmail.com  หรือโทรตรงมาที่  089-245 3659 ..รินทร์